西九管理局财困　学者指早期财务评估过于雄心壮志

西九文化区管理局向文化体育及旅游局递交方案，争取不寻求政府注资下，财政上可持续发展。现时政府与西九管理局的协议下，发展项目不能卖断业权予发展商，去年新地投得“西九艺术广场大楼”项目，亦是以长达47年发展年期的建造、营运及移交(BOT)形式批出。

消息指，今次提出的方案建议，容许西九管理局就未来第2A、2B和第4区的发展项目招标时，卖断项目部份住宅业权，以提高招标吸引力。

中文大学商学院亚太工商研究所名誉教研学人李兆波表示，西九最初的财务评估太“雄心壮志”，形容很多人会因为负责一个项目而“升官发财”，之后就会退休，接任者则“无以为继”，形容西九现在差不多走到“穷途末路”、要变卖家当。

李兆波在电台节目说，对卖断物权的做法有保留，指现时市道差，质疑卖地收益能否支撑管理局的长远营运；指M+博物馆及香港故宫文化博物馆等的入场费、停车场或其他活动收益，属持续收入，但业权“卖咗就无”，做法危险。

李兆波提出，西九即使兴建商场或酒店，都未必可以解决财困。他以海洋公园为例，指园方新建的商场和酒店，均要与传统地产商在邻近地段的项目竞争，加上本港即日往返的旅客数目多于过夜旅客，反问酒店房间“卖到几多钱”。他又说，M+和故宫两个博物馆只属展示厅，一旦没有借用的馆藏，就犹如“空壳”，亦难以单靠本地艺术家，持续撑起国际级展览。

立法会议员林筱鲁表示，西九管理局财困问题并非今日才浮现，疫情期间，西九很多商铺空置，要减租甚至免租，加上每年净支出逾10亿元，令未来现金流构成问题，或需以丧失长期稳定收益的代价，忍痛采取短期措施。

现时西九文化区约85万平方米面积中，最多20%可用作兴建住宅，林筱鲁指，全球商业地产经营都有困难，若将相关部份调拨作发展住宅，即是调高住宅项目的占比，相信可解燃眉之急，亦会较具吸引力。他又说，西九文化区的地积比率，已由最早期的1.81倍，增加近15%至2.08倍，但相对邻近楼宇，西九的建筑仍算低密度，建议考虑进一步提升地积比。

至于西九管理局与政府的协议规定，文化区内住宅“只准租、不准卖”，林筱鲁说，若改为容许出售，一定违反当初的安排，但或许是可行方案。他指，管理局一旦更改条件，应该到立法会“解画”，他亦期望了解文体旅局对西九长远发展的看法，指西九仍有很多文化艺术设施有待兴建，反问当局未来将如何处理。