立法會議員聯同業界代表舉辦 「檢討樓宇維修管理與物業管理運作」會議 凝聚業界專業力量 前瞻推進樓宇安全與制度改革
鑑於特區政府正全面檢討樓宇維修管理及物業管理服務，三位立法會議員陳紹雄、林筱魯、蘇紹聰聯同專業及業界代表，包括香港註冊承建商商會、特許房屋經理學會亞太分會、香港中小型企業聯合會、香港建造商會及香港營造師學會於2026年10月12日上午在立法會綜合大樓舉行「檢討樓宇維修管理與物業管理運作」交流會議。是次會議凝聚了立法會議員、專業及業界代表，針對現行樓宇維修、工程監管及物業管理體系進行深度剖析，並就未來法例修訂與政策改革方向提出多項建設性建議。
會議旨在進行前瞻性的制度檢討與政策探討，促進業界自我完善並配合政府改革，並不針對任何個別事件的調查報告或問責事宜。與會各方圍繞五大核心方向深入交流，包括：推動專業自主與自我完善、配合政府主導建立統一平台、善用科技賦能、提升物業管理專業水平，以及提供跨部門一站式教育與調解支援，藉此全面協助業主及各界持份者。重點建議如下：
立法會議員陳紹雄關注本港樓宇維修管理及物業管理服務行業近年接連出現維修工程圍標、虛報工程量、物管公司與承辦商利益輸送、前線管理員失職及巡查造假、專業資格參差、監管不足、業主對維修費用不信任及質疑透明度等問題。他表示這些問題已削弱公眾對行業的信心。 要重建信任，必須從制度、文化、專業培訓三方面入手，建立一個讓業界「不敢違規、不能違規、不想違規」的制度及文化生態。
第一是讓業界「不敢」違規，透過提高違規成本，令違規比守規更痛。政府可考慮違規罰則與工程金額掛鈎（百分比制）；推行一套適用於物管公司、物管主任、維修承辦商及技工等的累進式吊消牌照制度；執行利益衝突強制申報制度；建立一個公開透明的違規紀錄平台。第二是讓業界「不能」違規，以制度堵死漏洞，想違規也做不到。政府及業界應善用科技建立一套文件管理系統及智慧監管系統；推動維修工程全流程數碼化；工程進度、材料驗收、工序簽署全部電子化；影像紀錄（CCTV、AI 影像分析）自動上傳；引入第三方評標的招標制度以防止圍標。第三是讓業界「不想」違規，重建專業文化，除加強從業員的專業培訓外，物管主任、工程監督需定期接受職業道德訓練；行業自我淨化機制，使違規者在行業內「無立足之地」。
立法會議員林筱魯指出，現時的樓宇維修管理應從誠信機制、行業自我完善及科技應用等多個層面提出改善建議，強調應以多管齊下的方式切除從業者僥倖心理，推動行業實現根本性改革。
林筱魯指出，隨着政府積極採取行動推進相關法例與法規的修訂，一套完善的管理體系必須依賴嚴格的公眾註冊制度，以及對機構單位與專業人士的權威認可。他強調，行業與專業團隊的自我完善是改革最關鍵的基本功，面對近年行業浮現的各項問題，業界應主動與政府攜手尋求解決方案，共同推動徹底改革。
除完善法律法規外，林筱魯特別强調「科技賦能」的重要性。他表示，引進現代科技手段能有效降低人為失誤、失德及不負責任等行為，從而建立全方位的監管機制。
針對行業現狀，林筱魯以「樹大有枯枝」作喻，表示現階段改革的目的並非將整個行業「連根拔起」，而是需要精準「修剪壞掉的枯枝」。
立法會議員蘇紹聰自1999年起已參與調解並參與設計調解課程，現為一邦網上仲調中心（一邦）主席。他相信進一步推廣調解應用，有助解決樓宇維修管理及物業管理運作中的各種實務分歧。物管公司與調解息息相關，過往亦曾組織業界代表參與調解課程。由於政府已提出修訂《調解條例》以提升本港整體的調解水平，他提醒業界應留意所報讀的課程水平能否達到有關要求。就《施政報告》提出「處理大廈管理糾紛三層機制」，他稍後會約見局方，就個別細節提出實務優化建議，令政策既可幫助居民，亦能幫助業界。他認為調解有助業界「花小錢辦大事」、排難解紛，呼籲業界代表向會員宣傳調解好處，並考慮以「調解為先」作為解決爭議的途徑。
香港中小型企業聯合會建議，承接工程的公司須具備政府建築名冊 ABC 牌或房委會 M1、M2 牌，若有違規情況可被撤銷牌照，以增強業界阻嚇力；同時建議增設「專門承建商（維修工程）」以專責大型工程，並鼓勵政府認可顧問多參與大型維修服務。在專業制度方面，倡議建立由建築師、工程師及測量師等專業人士組成的「大廈醫生制度」，定期檢查樓宇狀況。在政府支援與平台管理方面，聯合會建議由市區重建局（市建局）提供願意承接大型維修的顧問及公司參考名冊，並進一步確立市建局的法定權力與投放資源，制定資助框架以協助「三無大廈」進行復修。針對樓宇檢驗與科技應用，建議將強制驗樓週期由現時的樓齡 30 年縮短至每 5 至 10 年一次，推動「預防性維修」理念；同時善用無人機及紅外線熱像儀等先進技術勘察外牆與違建，以提速提效並降低圍標風險。
在物業管理方面，聯合會建議修訂大廈公契指引加入預防性維修元素，切實落實常用、特別及備用三項基金管理；並規定物管公司巡視週期不超過 12 個月，發現危險或潛在隱患須即時通報，同時加強從業員的專業培訓。此外，跨部門支援與執法的重要性，建議成立由警務處、屋宇署、民政事務署、廉政公署及市建局等多部門組成的聯合辦事處，提供一站式教育、諮詢與調解支援；對到期未執行強制驗樓者應即時提出檢控；並編制「定期維修保養手冊」，協助與教育業主及早儲備維修資金，共建安全的居住環境。
香港建造商會永遠監督林健榮強調，必須徹底杜絕利益衝突，終結過往「自己寫標、自己中標、自己監工」的不良現象。為此，建議建立針對承建商與顧問的「表現為本」問責機制，透過公開表現評分及推行黑名單制度，全面提升工程質素與業界透明度。同時，物業管理公司的角色亦需迎來重大轉變，由傳統的「日常管理」轉向「風險守門人」，在維修工程期間切實執行嚴格的風險巡查與上報指引；而在招標前，相關單位須向業主立案法團提供結構化的項目簡介會，藉此提升法團決策的專業門檻，確保業主能充分理解工程範圍與隱含風險。
此外，針對目前「監管碎片化」的困局，方案提出利用科技賦能，推動跨專業協作與數據互通。透過建立統一的訊息基礎平台，各持份者可在同一平台上履行職責並即時查閱關鍵工序紀錄，實現高效且透明的跨部門監管。除了硬件與制度上的重組，業界亦建議從「被動合規」轉向「主動教育」，提供傳統與系統化的培訓，著力提升小業主的風險辨別能力，避免法團因專業知識不足而過度依賴單一顧問。
林健榮最後補充，業界與持份者應堅守專業自主與誠信，主動擺脫「權力集中、責任模糊」的舊思維，轉向「專業分工、資訊透明、責任清晰」的新常態，積極與政府改革形成合力。
特許房屋經理學會亞太分會就樓宇大維修及物業管理事宜提出多項核心建議。首先，學會建議在法例及註冊制度中重新界定建築與維修承判商的職能分工，以確保權責清晰，並全面檢視物管公司與業主立案法團在大維修各階段的法定權責。
其次，為推動科技應用，學會倡議實施「無人機雙重報告檢測機制」，引入無人機配合紅外線熱像鏡頭及AI大數據圖像分析進行樓宇檢測。學會亦建議由屋宇署建立全港樓宇結構安全資料庫，並設立「中央數碼平台」統籌電子證書，以提升行政效率並杜絕偽造文件。在工程安全與監管方面，學會建議支出預算超出百分之二十的大型維修工程必須聘請獨立合資格安全主任，直接向法團或管理公司負責並定期向屋宇署匯報。
同時，學會建議由屋宇署由大維修命令始端外聘獨立工程監督或設立獨立「監理系統」，全程嚴管工程進度、品質、安全及標書分析，有效防範圍標。此外，針對消防安全，學會建議源頭核發電子防火證書，在大型維修棚架及「三無大廈」加裝物聯網消防與滅火設施。
最後，學會建議立法或透過公契規定設立強制維修儲備金，全面排查消防隱患並推廣法定逃生教育，以及優化物業管理業監管局的成員組成比例，增聘具專業資格的業界代表，切實貼近行業實況。
此外，學會亦針對制度優化與法例矛盾提出了多項重點建議。在物業管理方面，學會積極推動專業調解的應用，透過快捷、低成本、保密及靈活自主的方式化解矛盾，並已持續開辦專業調解培訓課程以提升業界能力。同時，建議成立「大廈管理聯合辦事處」將政府執法與監管工作一體化，並成立專責的高層次「房屋管理局」或大廈管理策略委員會以打破部門壁壘並統籌長遠政策發展。
針對現行強制管理缺乏收回成本機制致使執法被動的問題，學會建議採取「主動行政代管」，並透過差餉物業估價署將費用直接與每季差餉或地租單據聯動扣收。在理順法例矛盾與衝突方面，建議屋宇署實施小型工程的「前置式審查」，要求申報者必須提交由物管機構或法團簽發之「施工許可書」；建議《建築物管理條例》增設「法定豁免條款」及「後置式報備機制」，以解決法定命令嚴格遵辦期限與公開招標程序期程之衝突；並引入以「功能與迫切性」為本之彈性採購條款以明確界定突發災難事件，避免物業服務因長期招標而中斷。
最後，學會要求執法人員須具備客觀及系統化標準，藉此精簡執法程序並避免雙重追訴或執法標準不一的情況。
香港營造師學會會長湯毓祺及前會長孟家榮強調，單靠提高程序門檻並不能根治圍標問題，反而可能增加小業主負擔。政府應建構一套獨立、專業且具公信力的第三方監管機制，全面發揮營造師及營造監工的專業作用，以公平、公正及公開透明為原則保障業主權益。同時，政府應由跨專業團隊負責技術審核與現場監察，並成立獨立機構監督工程及落實利益申報制度以防止舞弊；同時利用科技建立公開透明的「智慧」投標平台杜絕暗箱操作；並引入專業營造團隊提升大廈修繕的管理標準，配合獨立諮詢服務協助小業主評估工程財務與技術影響，全面保障業主權益。
他們認爲，香港作爲一個成熟發展的社會，不應再加資源不停加强監管，而是設立建築管理從業員法定專業，監管參與建築工程的人是否跟足條例。
