立法会议员联同业界代表举办 “检讨楼宇维修管理与物业管理运作”会议 凝聚业界专业力量 前瞻推进楼宇安全与制度改革
鉴于特区政府正全面检讨楼宇维修管理及物业管理服务，三位立法会议员陈绍雄、林筱鲁、苏绍聪联同专业及业界代表，包括香港注册承建商商会、特许房屋经理学会亚太分会、香港中小型企业联合会、香港建造商会及香港营造师学会于2026年10月12日上午在立法会综合大楼举行“检讨楼宇维修管理与物业管理运作”交流会议。是次会议凝聚了立法会议员、专业及业界代表，针对现行楼宇维修、工程监管及物业管理体系进行深度剖析，并就未来法例修订与政策改革方向提出多项建设性建议。
会议旨在进行前瞻性的制度检讨与政策探讨，促进业界自我完善并配合政府改革，并不针对任何个别事件的调查报告或问责事宜。与会各方围绕五大核心方向深入交流，包括：推动专业自主与自我完善、配合政府主导建立统一平台、善用科技赋能、提升物业管理专业水平，以及提供跨部门一站式教育与调解支援，借此全面协助业主及各界持份者。重点建议如下：
立法会议员陈绍雄关注本港楼宇维修管理及物业管理服务行业近年接连出现维修工程围标、虚报工程量、物管公司与承办商利益输送、前线管理员失职及巡查造假、专业资格参差、监管不足、业主对维修费用不信任及质疑透明度等问题。他表示这些问题已削弱公众对行业的信心。 要重建信任，必须从制度、文化、专业培训三方面入手，建立一个让业界“不敢违规、不能违规、不想违规”的制度及文化生态。
第一是让业界“不敢”违规，透过提高违规成本，令违规比守规更痛。政府可考虑违规罚则与工程金额挂钩（百分比制）；推行一套适用于物管公司、物管主任、维修承办商及技工等的累进式吊消牌照制度；执行利益冲突强制申报制度；建立一个公开透明的违规纪录平台。第二是让业界“不能”违规，以制度堵死漏洞，想违规也做不到。政府及业界应善用科技建立一套文件管理系统及智慧监管系统；推动维修工程全流程数码化；工程进度、材料验收、工序签署全部电子化；影像纪录（CCTV、AI 影像分析）自动上传；引入第三方评标的招标制度以防止围标。第三是让业界“不想”违规，重建专业文化，除加强从业员的专业培训外，物管主任、工程监督需定期接受职业道德训练；行业自我净化机制，使违规者在行业内“无立足之地”。
立法会议员林筱鲁指出，现时的楼宇维修管理应从诚信机制、行业自我完善及科技应用等多个层面提出改善建议，强调应以多管齐下的方式切除从业者侥幸心理，推动行业实现根本性改革。
林筱鲁指出，随着政府积极采取行动推进相关法例与法规的修订，一套完善的管理体系必须依赖严格的公众注册制度，以及对机构单位与专业人士的权威认可。他强调，行业与专业团队的自我完善是改革最关键的基本功，面对近年行业浮现的各项问题，业界应主动与政府携手寻求解决方案，共同推动彻底改革。
除完善法律法规外，林筱鲁特别强调“科技赋能”的重要性。他表示，引进现代科技手段能有效降低人为失误、失德及不负责任等行为，从而建立全方位的监管机制。
针对行业现状，林筱鲁以“树大有枯枝”作喻，表示现阶段改革的目的并非将整个行业“连根拔起”，而是需要精准“修剪坏掉的枯枝”。
立法会议员苏绍聪自1999年起已参与调解并参与设计调解课程，现为一邦网上仲调中心（一邦）主席。他相信进一步推广调解应用，有助解决楼宇维修管理及物业管理运作中的各种实务分歧。物管公司与调解息息相关，过往亦曾组织业界代表参与调解课程。由于政府已提出修订《调解条例》以提升本港整体的调解水平，他提醒业界应留意所报读的课程水平能否达到有关要求。就《施政报告》提出“处理大厦管理纠纷三层机制”，他稍后会约见局方，就个别细节提出实务优化建议，令政策既可帮助居民，亦能帮助业界。他认为调解有助业界“花小钱办大事”、排难解纷，呼吁业界代表向会员宣传调解好处，并考虑以“调解为先”作为解决争议的途径。
香港中小型企业联合会建议，承接工程的公司须具备政府建筑名册 ABC 牌或房委会 M1、M2 牌，若有违规情况可被撤销牌照，以增强业界阻吓力；同时建议增设“专门承建商（维修工程）”以专责大型工程，并鼓励政府认可顾问多参与大型维修服务。在专业制度方面，倡议建立由建筑师、工程师及测量师等专业人士组成的“大厦医生制度”，定期检查楼宇状况。在政府支援与平台管理方面，联合会建议由市区重建局（市建局）提供愿意承接大型维修的顾问及公司参考名册，并进一步确立市建局的法定权力与投放资源，制定资助框架以协助“三无大厦”进行复修。针对楼宇检验与科技应用，建议将强制验楼周期由现时的楼龄 30 年缩短至每 5 至 10 年一次，推动“预防性维修”理念；同时善用无人机及红外线热像仪等先进技术勘察外墙与违建，以提速提效并降低围标风险。
在物业管理方面，联合会建议修订大厦公契指引加入预防性维修元素，切实落实常用、特别及备用三项基金管理；并规定物管公司巡视周期不超过 12 个月，发现危险或潜在隐患须即时通报，同时加强从业员的专业培训。此外，跨部门支援与执法的重要性，建议成立由警务处、屋宇署、民政事务署、廉政公署及市建局等多部门组成的联合办事处，提供一站式教育、咨询与调解支援；对到期未执行强制验楼者应即时提出检控；并编制“定期维修保养手册”，协助与教育业主及早储备维修资金，共建安全的居住环境。
香港建造商会永远监督林健荣强调，必须彻底杜绝利益冲突，终结过往“自己写标、自己中标、自己监工”的不良现象。为此，建议建立针对承建商与顾问的“表现为本”问责机制，透过公开表现评分及推行黑名单制度，全面提升工程质素与业界透明度。同时，物业管理公司的角色亦需迎来重大转变，由传统的“日常管理”转向“风险守门人”，在维修工程期间切实执行严格的风险巡查与上报指引；而在招标前，相关单位须向业主立案法团提供结构化的项目简介会，借此提升法团决策的专业门槛，确保业主能充分理解工程范围与隐含风险。
此外，针对目前“监管碎片化”的困局，方案提出利用科技赋能，推动跨专业协作与数据互通。透过建立统一的讯息基础平台，各持份者可在同一平台上履行职责并即时查阅关键工序纪录，实现高效且透明的跨部门监管。除了硬件与制度上的重组，业界亦建议从“被动合规”转向“主动教育”，提供传统与系统化的培训，着力提升小业主的风险辨别能力，避免法团因专业知识不足而过度依赖单一顾问。
林健荣最后补充，业界与持份者应坚守专业自主与诚信，主动摆脱“权力集中、责任模糊”的旧思维，转向“专业分工、资讯透明、责任清晰”的新常态，积极与政府改革形成合力。
特许房屋经理学会亚太分会就楼宇大维修及物业管理事宜提出多项核心建议。首先，学会建议在法例及注册制度中重新界定建筑与维修承判商的职能分工，以确保权责清晰，并全面检视物管公司与业主立案法团在大维修各阶段的法定权责。
其次，为推动科技应用，学会倡议实施“无人机双重报告检测机制”，引入无人机配合红外线热像镜头及AI大数据图像分析进行楼宇检测。学会亦建议由屋宇署建立全港楼宇结构安全数据库，并设立“中央数码平台”统筹电子证书，以提升行政效率并杜绝伪造文件。在工程安全与监管方面，学会建议支出预算超出百分之二十的大型维修工程必须聘请独立合资格安全主任，直接向法团或管理公司负责并定期向屋宇署汇报。
同时，学会建议由屋宇署由大维修命令始端外聘独立工程监督或设立独立“监理系统”，全程严管工程进度、品质、安全及标书分析，有效防范围标。此外，针对消防安全，学会建议源头核发电子防火证书，在大型维修棚架及“三无大厦”加装物联网消防与灭火设施。
最后，学会建议立法或透过公契规定设立强制维修储备金，全面排查消防隐患并推广法定逃生教育，以及优化物业管理业监管局的成员组成比例，增聘具专业资格的业界代表，切实贴近行业实况。
此外，学会亦针对制度优化与法例矛盾提出了多项重点建议。在物业管理方面，学会积极推动专业调解的应用，透过快捷、低成本、保密及灵活自主的方式化解矛盾，并已持续开办专业调解培训课程以提升业界能力。同时，建议成立“大厦管理联合办事处”将政府执法与监管工作一体化，并成立专责的高层次“房屋管理局”或大厦管理策略委员会以打破部门壁垒并统筹长远政策发展。
针对现行强制管理缺乏收回成本机制致使执法被动的问题，学会建议采取“主动行政代管”，并透过差饷物业估价署将费用直接与每季差饷或地租单据联动扣收。在理顺法例矛盾与冲突方面，建议屋宇署实施小型工程的“前置式审查”，要求申报者必须提交由物管机构或法团签发之“施工许可书”；建议《建筑物管理条例》增设“法定豁免条款”及“后置式报备机制”，以解决法定命令严格遵办期限与公开招标程序期程之冲突；并引入以“功能与迫切性”为本之弹性采购条款以明确界定突发灾难事件，避免物业服务因长期招标而中断。
最后，学会要求执法人员须具备客观及系统化标准，借此精简执法程序并避免双重追诉或执法标准不一的情况。
香港营造师学会会长汤毓祺及前会长孟家荣强调，单靠提高程序门槛并不能根治围标问题，反而可能增加小业主负担。政府应建构一套独立、专业且具公信力的第三方监管机制，全面发挥营造师及营造监工的专业作用，以公平、公正及公开透明为原则保障业主权益。同时，政府应由跨专业团队负责技术审核与现场监察，并成立独立机构监督工程及落实利益申报制度以防止舞弊；同时利用科技建立公开透明的“智慧”投标平台杜绝暗箱操作；并引入专业营造团队提升大厦修缮的管理标准，配合独立咨询服务协助小业主评估工程财务与技术影响，全面保障业主权益。
他们认为，香港作为一个成熟发展的社会，不应再加资源不停加强监管，而是设立建筑管理从业员法定专业，监管参与建筑工程的人是否跟足条例。
