西九管理局財困　學者指早期財務評估過於雄心壯志

西九文化區管理局向文化體育及旅遊局遞交方案，爭取不尋求政府注資下，財政上可持續發展。現時政府與西九管理局的協議下，發展項目不能賣斷業權予發展商，去年新地投得「西九藝術廣場大樓」項目，亦是以長達47年發展年期的建造、營運及移交(BOT)形式批出。

消息指，今次提出的方案建議，容許西九管理局就未來第2A、2B和第4區的發展項目招標時，賣斷項目部份住宅業權，以提高招標吸引力。

中文大學商學院亞太工商研究所名譽教研學人李兆波表示，西九最初的財務評估太「雄心壯志」，形容很多人會因為負責一個項目而「升官發財」，之後就會退休，接任者則「無以為繼」，形容西九現在差不多走到「窮途末路」、要變賣家當。

李兆波在電台節目說，對賣斷物權的做法有保留，指現時市道差，質疑賣地收益能否支撐管理局的長遠營運；指M+博物館及香港故宮文化博物館等的入場費、停車場或其他活動收益，屬持續收入，但業權「賣咗就無」，做法危險。

李兆波提出，西九即使興建商場或酒店，都未必可以解決財困。他以海洋公園為例，指園方新建的商場和酒店，均要與傳統地產商在鄰近地段的項目競爭，加上本港即日往返的旅客數目多於過夜旅客，反問酒店房間「賣到幾多錢」。他又說，M+和故宮兩個博物館只屬展示廳，一旦沒有借用的館藏，就猶如「空殼」，亦難以單靠本地藝術家，持續撐起國際級展覽。

立法會議員林筱魯表示，西九管理局財困問題並非今日才浮現，疫情期間，西九很多商鋪空置，要減租甚至免租，加上每年淨支出逾10億元，令未來現金流構成問題，或需以喪失長期穩定收益的代價，忍痛採取短期措施。

現時西九文化區約85萬平方米面積中，最多20%可用作興建住宅，林筱魯指，全球商業地產經營都有困難，若將相關部份調撥作發展住宅，即是調高住宅項目的佔比，相信可解燃眉之急，亦會較具吸引力。他又說，西九文化區的地積比率，已由最早期的1.81倍，增加近15%至2.08倍，但相對鄰近樓宇，西九的建築仍算低密度，建議考慮進一步提升地積比。

至於西九管理局與政府的協議規定，文化區內住宅「只准租、不准賣」，林筱魯說，若改為容許出售，一定違反當初的安排，但或許是可行方案。他指，管理局一旦更改條件，應該到立法會「解畫」，他亦期望了解文體旅局對西九長遠發展的看法，指西九仍有很多文化藝術設施有待興建，反問當局未來將如何處理。